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高善文:中国房地产市场没有大家想得那么差

发布日期:2024-02-05 09:49    点击次数:157

记者 王玉

  国投证券首席经济学家高善文周六表示,中国房地产市场没有大家想得那么差,二手房价格调整可能在2023年已经基本完成,这说明中国楼市经历的是一个短暂的泡沫化价格修正,而不是泡沫破灭。

  他在参加中国金融四十人论坛(CF40)举办的活动时说,在房地产泡沫化的过程中,通常会有大量的需求涌入市场,泡沫一旦破裂,交易量会快速萎缩,跌到底部以后需要很长时间才能缓过来。比如,2008年美国房地产泡沫破裂以后,二手房交易量基本上打了对折,然后交易量在底部维持了很长时间,2013年以后才进入正常水平。

  但是,高善文指出,国内二手房交易量在2020年达到阶段性顶峰后,仅仅经历了两年调整便再次放量,克而瑞30城数据显示,2023年二手房成交18099万平方米,同比增长33%,成交规模创新高。

  高善文还说,住房和城乡建设部数据显示,涵盖二手房交易量的全国房地产数据在去年是正增长,而一手房去年交易量则显示为下降。

  “我们一般认为二手房交易量在全国房地产交易量占比是37%,假设去年全国所有的房地产交易量是零(增长),那推算到二手房交易量的增长是15%,15%的两位数增长是很高的。如果去年全国房地产交易量增长3%,得到全国二手房交易量(增长)是27%。”他称。

  从价格来看,高善文说,普遍观点认为深圳、上海以及北京的二手房价格已经回到2019年,二线城市住宅估值已经回到2016-2017年的水平。在经济基本面不发生严重恶化的条件下,交易量又维持在一个较高的增长水平,支撑交易量的源头正是来自于大量的改善性需求。

  “2023年中国人口增长基本回到了或者略低于疫情之前的水平,在不发生一系列风险的前提下,这一趋势可以维持,这也意味着与此相关联的正常需求增长在逐步恢复。”他说。

  “把宏观上不存在过剩以及微观层面上的估值变化合并在一起,得到的结论就是中国二手房市场的价格修正在2023年已经基本完成,背后引申的结论是,中国住宅市场经历了一个短暂的泡沫化价格修正,而不是泡沫破灭。”高善文说。

  他还表示,相比二手房市场,一手房市场仍面临很大的压力,建议政府取消限价政策来促进市场恢复。

  “现在的政策可以理解,因为一手房市场没恢复正常,价格下跌谁都害怕,本能的反应是把它端着。不过实际端不住,越端,市场功能越发挥不了。政府要取消对一手房价格下跌的干预,让价格充分跌透,价格只要跌透,就会有需求,市场功能才会恢复。”他说。

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责任编辑:何松琳



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